华阳 地库发展潜能大

2011/04/04 3:25:33 PM
●南洋商报


以市值来衡量，华阳（HuaYang，5062，主板产业股）是非常小的产业股，但却有远大抱负，立志3至5年内盈利翻几番。 联昌国际分析员指出，华阳若能达到5至6亿令吉营业额，及7500至9000万令吉的净利，本益比将降至2倍以下。

事实上，这个目标并非毫不实际，因为华阳手中的地库，具有22亿3000万令吉的潜在发展总值，且该公司也不断寻找新地库。

截至目前，华阳在霹雳、柔佛、巴生谷，已经完成了总值12亿令吉的产业发展计划。

该集团也拥有超过900英亩尚未开发的地库，而主要发展项目，霹雳占了其中的546英亩（58%）、柔佛占290英亩（31%）、巴生谷占20英亩（2%）。

不过，若根据22亿3000万令吉潜在发展总值来计算，巴生谷则占了34%，柔佛和霹雳个别占29%和25%。

这 主要是因为雪州斯里肯邦安的One South的价值非常高，每英亩达4500万令吉，而霹雳和柔佛的则介于100至200万令吉。

One South新金蛋

One South发展计划位于斯里肯邦安，发展总值7亿5000万令吉，占集团所有发展总值34%。

这项占地16.7英亩的项目，位于吉隆坡芙蓉大道旁策略地点，加快释放价值。

该项目估计7至8年完成，包含1251单位的服务公寓、384间商店和办公室，以及两幢办公大楼(每平方尺需350令吉)和独特的零售广场(每平方尺叫价800至900令吉)。

华阳近期非正式推介一幢，420单位的服务公寓，市场反应热烈，每平方尺定价320至350令吉。另外两幢即将发售，价格调高5至10%。

斯里依斯干达大学城

（Bandar Universiti Seri Iskandar）

位于霹雳州的斯里依斯干达大学城，占地777英亩，其中549英亩是发展中或未发展的地段。

计划包括住宅和商用产业，住宅产业从12万令吉起跳，商用产业则从2亿6000万令吉起跳，发展总值只有7亿2100万令吉。

华阳城（Taman Pulai Indah）

这项位于柔佛的发展计划占地477英亩，其中318英亩已完成，发展总值约8亿令吉，其中4亿6500万令吉已经被订购。

这里的住宅定价13万4000至30万令吉，商用产业从15万令吉开始起跳。

Symphony Heights

位于士拉央的Symphony Heights，包括3幢建筑物，共有944单位，发展总值为2亿600万令吉。

这3幢服务公寓从2008年6月份开始，每隔6个月推介1幢，认购率已经超过70%。

股价比资产折价68%

华阳目前的股价，比起每股4.30令吉的重估净资产值（RNAV）大幅折价68%，也比1.97令吉的净有形资产值（NTA）折价30%。

该公司盈利增长上扬，因此这种折价已经过度。

负债率低

若以本益比计算，华阳的折价比起同行大；根据2011财年首9个月年度化每股盈利23.44仙计算，华阳本益比只有5.9倍，比同行平均的17.6倍折价66%。

华阳首9个月净利为1700万令吉，按年大增104%，截至2010年底负债率仅0.35倍。

如果把公司规模小和流通率低的因素考虑在内，再把每股4.30令吉的RNAV折价40%，华阳每股值得2.58令吉，意味着有87%上涨空间。

若用本益比计算，根据2012年大盘14.5倍本益比为基础再折价40%，华阳值得2.94令吉，上涨空间为113%。

综合上述两种方式计算，华阳每股值得2.76令吉，上涨空间有100%，并非不合理，因为这比起净资产值只有40%的溢价，而同行的平均溢价则高达70%。



【投资风险】 执行竞争力成关键

华阳有远大的抱负，致力提升至大型业者。

至今，华阳的发展算是顺利，销售额强劲，尤其是One South，且该公司也有能力找到处于策略地点的地库。

不过，最重要的问题，就是华阳未来能否推行原定计划，同时如何应对产业领域竞争剧烈的环境。