2010/03/13 11:53:10 AM
●冯时能 股票研究人
凡有海水处，就有华人的踪迹。
华人每到了一个地方，有了落地生根的打算，最先考虑的就是买房地产。
华人对土地情有独钟，是有其历史渊源的。
中国数千年来，以农为本，即使到现在，中国80%的人口还是住在农村。务农，是他们谋生的基本方式。
最想落叶归根
务农的首要条件就是要有土地。有了土地，温饱就不成问题。故农民视土地为命根，是可以理解的。我们的上一代，离乡背井到异域谋生，缩衣节食，储蓄金钱，最大的期望就是落叶归根，
回到老家去买田置地。有了田地，家人的生活就有了保障。现在时移境迁，绝大多数海外华人已成为居留国的公民，但他们的血液里，仍遗留着祖辈对土地的情意结，购买房地产仍被视为人生的主要项目。拥有自己的屋子，即使只是“蜗居”，仍是许多上班族梦寐以求的目标。
大部分的必需品，在满足了人们的享受欲望之后，价值日益贬损，汽车就是典型的例子。房地产是极少数在满足了人们“住”的需求之后，仍具保值功能的资产之一。
从投资的角度看，买屋子应列在买股票之前。
房地产投资有两条途径。一条是买屋子；另一条是买土地。
土地涨幅更快
根据地产投资者的经验，土地的涨幅比屋子更大，速度也比屋子更快。理由很简单，发展商买进大片土地，化整为零，分割为小段，建屋后把屋子连同土地卖给你，发展商已赚了一笔，进一步增值，速度当然较慢，涨幅自然也较小。
故要应付居住的需求，理应优先买屋，但要投资谋利则应该买地，因为空地增值更快，增幅也更大。
由于银行提供了相等于屋价70到90%的房屋贷款，由买屋者按月摊还，还期长达二、三十年，使更多上班族买得起屋子，真是功德无量。
买土地由于所涉款额更大，非一般工薪阶级所能负担，故对上班族来说，买屋容易买地难。
但这不等于上班族与土地投资绝缘。实际上，通过股票市场，上班族有许多投资房地产的机会，而且可以买到价值被严重低估的房地产。
大部分上班族都有自卑感，认为自己没有能力买地皮。实际上，如果他勤做功课，深入研究产业投资信托股(Reits)和产业股票的话，他不难发现，他可以廉价购买地皮，而且大部分上班族都买得起。
首先，他要对“资产证券化，证券大众化”有明确的认识。
分割成小单位
所谓“资产证券化”，就是以证券(一纸证书)代表资产，就好像以地契代表屋地，以车卡代表汽车一样；“证券大众化”是将那一纸证书，分割为很小的单位，每个单位代表一小部分的资产。这样分割之后，数目变小了，就有更多人买得起，这就是“大众化”了。
“大众化”使更多低收入的市井小民，也有参与投资产业的机会。产业投资信托股就是根据这个概念成立的。产业投资信托股就是单位信托之一，只不过单位信托所买的是股票，而产业投资信托股所买的是房地产而已。
买产托股跟买屋没两样
买产业投资信托股票跟买屋子收租没有两样，却没有了收租的麻烦，而且股息也比屋子租金高。然而产业投资者却宁愿买屋子而不买 产业投资信托股，实在令人费解。
购买产业股其实就是购买土地，在股市低沉时，股价大跌。这时购买产业股就是廉价购买地皮。长期持有，股票的价值会跟着地价的上升而增值。
市价更合算
每一家上市产业公司的年报，都会详细列出所拥有的土地面积和在账目中的价值，你只要以其价值除以土地面积，就可以算出每方尺的成本，然后将这成本与当地的土地市价比较，就可以看出该公司土地的价值是否被低估；你购买价值被低估的产业股，等于廉价购买地皮，实际上，比直接购买地皮更合算。
如果你研究产业股的话，你一定会发现，以市价估值产业公司的地皮，许多产业股的价值被严重低估。以目前的市价买产业股，其实比买地皮更合算，也更方便。
许多公司的地皮是一、二十年前买下的，其实已大幅度增值，目前根本无法以其账面价值买到。例如激成（KSeng，3476，主板工业产品股）在新山附近拥有的9500英亩园丘都是在新山市30公里的范围内，具有发展潜能，在账目中，每亩只值数千令吉，市值已增至数十万令吉。由于没有重新估值，故激成的每股净有形价值仅为4.98令吉，若重新估值，每股净有形资产价值可高达17.10令吉。
买地的态度
有些产业公司，由于历年的业绩表现平平，故不受投资者垂青。股价长期在低水平徘徊。其实有关公司拥有不少不错的地皮，而且是在多年前买下的，目前地价已大为增值，但在账目中仍保持买进时的价值。抱着买地皮的态度购买此类被忽略了的产业股，比抢购热门产业更合算。
例如以吉打为基地的产业股优宾（Eupe，6815，主板产业股）每股净有形资产价值为1令吉81仙，以1亿2800万股，每股1令吉的股票计算，等于拥有2亿3168万令吉的地产，以目前每股45仙的股价计算，买完全部股票只需5760万令吉，只等于其产业价值的四分之一。
从不发股息
以45仙购买优宾的股票，等于以四分之一的价格购买该公司所拥有的地皮，更何况这些地皮，有不少是在十年前买进的，现在的价值最少已翻了一番。要在吉打买地皮，倒不如买该公司的股票，以买土地的态度长期持有，这样更加合算。
何以优宾不为投资者垂青？我想该公司自1997年上市以来，虽然年年赚钱，却从来不发股息，投资者长期没入息，感到失望是原因之一。
“有土斯有财”，中国人这句老话自有至理。若抱着买地皮的态度搜购价值被低估的产业股，长期持有，应可获厚利。
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